Artigos


Holding patrimonial e aspectos tributários das receitas de locação. Quando vale a pena utilizar de uma pessoa jurídica para o recebimento de aluguéis?




Uma Holding Patrimonial nada mais é do que uma empresa constituída com a finalidade específica de administração de bens próprios. Nesta modalidade, os sócios (pessoas físicas) transferem os seus bens imóveis para a pessoa jurídica por meio de integralização de capital social, de modo que a empresa passará a gerir tal patrimônio.

Existem alguns motivos que justificam a constituição de uma holding patrimonial, dentre eles, se destacam as vantagens tributárias e maior facilidade na sucessão patrimonial. Analisaremos ambos os pontos.

No caso de recebimento de aluguéis, temos tributações diferenciadas para a percepção destes valores por meio da pessoa física e de uma pessoa jurídica. No caso da pessoa física, caso haja o recebimento de uma renda mensal acima de R$ 4.664,68 (quatro mil seiscentos e sessenta e quatro reais e sessenta e oito centavos), o imposto de renda que irá incidir sobre as receitas será na ordem de 27,5%.

No caso da pessoa jurídica, observamos que esta não poderá adotar o regime do simples nacional, sendo o regime tributário mais adequado o do Lucro Presumido. Nesta modalidade de tributação, há a presunção de que 32% da receita advinda dos alugueres representa lucro. Sobre esta base de cálculo são calculados os seguintes tributos: Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), de 15% a 25%, e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), de 9%.

A soma dos dois tributos variará entre 7,68% e 10,88% do total de receita dos aluguéis, uma vez que poderá haver a incidência do adicional de 10% do Imposto de Renda quando o lucro ultrapassa o montante de R$ 20 mil reais mensais.

Ainda, incidirão sobre o total das receitas o PIS (0,65%) e a Cofins (3%).

Deste modo, a tributação total sobre as receitas dos alugueres variará de 11,33% a 14,53%. Este percentual, se comparado aos 27,5% de tributação quando do recebimento das receitas pela pessoa física, representa um relevante ganho tributário.

Contudo, deverão ser sopesados os valores gastos para a constituição e integralização dos bens na empresa. Aqui destacamos a necessidade de pagamento do ITBI para a transferência dos imóveis para a pessoa jurídica, que, na cidade de Joinville/SC corresponde a 2% sobre o seu valor de mercado. Ainda, haverão gastos com emolumentos, assessoria jurídica e com a contabilidade.

Vale lembrar que, no caso de haver necessidade de venda dos imóveis, a tributação efetiva será de 6,73% sobre o preço de venda do ativo, ao passo que na alienação do imóvel pela pessoa física, haverá a incidência de Imposto de Renda de 15% a 22% sobre o ganho de capital.

Por esta razão, é necessário que as vantagens tributárias sejam previamente analisadas e sopesadas, visando identificar a viabilidade da operação para cada caso específico.

Com relação às vantagens na sucessão, destacamos a possibilidade de que seja realizada a doação das quotas sociais da empresa, ainda em vida, com cláusula de reserva de usufruto vitalício ao doador, o que permite a permanência deste como administrador da empresa, dispondo em sua plenitude dos bens integralizados.

Adicionalmente, as quotas doadas poderão ser gravadas com cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade, inalienabilidade e reversão, o que concede segurança ao doador, na medida que o usufruto instituído lhe permitirá seguir usufruindo de todo o patrimônio, como se seu fosse.

Por fim, destacamos que a constituição de uma Holding Patrimonial deve ser uma operação estruturada por especialistas que atuam na área, visando garantir segurança jurídica e a efetividade do planejamento realizado.

 

HENRIQUE GOMES ALVES

henrique@sh.adv.br     

Tributário